買房、賣房，改善自家居住條件，普通百姓家庭不可避免要面臨二手住房交易。你對(duì)此熟悉嗎？你想了解整個(gè)交易流程嗎？

　　記者通過走訪哈爾濱市部分房屋交易網(wǎng)點(diǎn)，與正在交易房屋的市民一同體驗(yàn)，初步了解了二手住房交易的一般流程，希望能給即將買賣二手房的市民提供一點(diǎn)幫助。

　　據(jù)了解，哈爾濱市二手住房交易目前實(shí)行屬地化管理，即交易房屋在哪個(gè)區(qū)，就到所在區(qū)的房地產(chǎn)交易所辦理。

　　1.查詢限購資格

　　購房人如實(shí)填寫本人及家庭成員情況申報(bào)表。工作人員根據(jù)我市相關(guān)規(guī)定，查看購房人是否有購房資格。對(duì)已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民家庭，在本市市區(qū)(不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū))購房被暫停。

　　2.交易受理

　　買賣雙方申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)交易更名(轉(zhuǎn)移登記)，買賣雙方提供房屋所有權(quán)證、身份證件及戶口本(原件和復(fù)印件)、買賣合同。填寫房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書。工作人員出具受理單。規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)間、領(lǐng)證時(shí)間。

　　3.初審交易

　　各區(qū)房地產(chǎn)交易所的工作人員，按受理單上規(guī)定的時(shí)間對(duì)交易的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，現(xiàn)場(chǎng)詢問并填寫《房屋登記詢問表》，初步核實(shí)房產(chǎn)與房產(chǎn)檔案信息是否一致。

　　4.審核審批繕證

　　按交易部門設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)、審核、批準(zhǔn)后，登記備案，制作新的房產(chǎn)證。

　　5.繳納稅費(fèi)

　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜。比如個(gè)人購買建筑面積90平方米以下普通住房，該住房屬于家庭唯一的住房的執(zhí)行1%稅率，不屬于家庭唯一住房的執(zhí)行3%稅率。對(duì)賣房者來說，持有5年以上且是家庭唯一住房的免征個(gè)人所得稅；不滿5年或滿5年不是家庭唯一住房的征1%個(gè)人所得稅。

　　6.領(lǐng)新產(chǎn)權(quán)證

　　買房人持稅務(wù)出具的完稅單子到窗口繳費(fèi)，手續(xù)費(fèi)按建筑面積每平米6元收取(買賣雙方各收3元)，登記費(fèi)80元，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證窗口申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　7.打款完成交易

　　買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)、水電等費(fèi)用后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　房款如何結(jié)算

　　現(xiàn)金買房

　　如果是現(xiàn)金買房，在辦理產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買賣雙方以及房地產(chǎn)交易中心簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，在受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)，將房款存入監(jiān)管賬戶。發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，買房人領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，賣房人持《監(jiān)管資金支取憑證》，3個(gè)工作日內(nèi)，到監(jiān)管開戶銀行辦理房款轉(zhuǎn)賬手續(xù)。

　　銀行貸款

　　對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，銀行領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放給賣方。

　　提醒你：

　　物管費(fèi)用是否拖欠

　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及天然氣費(fèi)、供暖費(fèi)、水費(fèi)等長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

　　合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

　　房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

　　交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈�包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。