一、年末“搶收效應”助推銷面增速轉正，開發投資繼續走強

　　房地產銷售在疫情后半段表現穩健。今年以來，前有疫情沖擊，后有融資監管收緊，然而積壓購房需求集中釋放動力較強，使房地產成交量得以迎頭趕上。7-8月“淡季不淡”，9-10月“金九銀十”，11-12月則盡顯“搶收效應”。為沖刺年度業績，年末開發企業普遍加大了推盤和營銷力度，以價跑量現象突出。

　　1-11月份，商品房銷售面積15.1億平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月份提高1.3pct；商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%，增速提高1.4pct。不僅填補了疫情期間的深坑，還走出了盤桓兩年的負增區間。近期LPR連續7個月橫盤，首套房利率連續3個月不變，穩定在5.24%平臺期，或為階段性底部，也表明了成交多基于合理購房需求。其中，TOP30-50房企發力最為明顯。截至11月末，超過六成百強房企年度銷售目標完成率達90%以上，TOP30頭部房企完成目標無虞，多數百強房企有望追趕年初定下的業績目標。

　　房價方面總體維持著穩中有降的態勢，11月70個大中城市新房價格指數環比/同比增速為0.1%/4%，均較上期收窄；二手房價格指數環比/同比增速均與上期持平。然而局部地區銷售火爆、房價上漲過快也引發了調控升級。

　　房地產開發投資韌勁十足，增速繼續走強。1-11月份，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5pct。從其兩大組成部分來看，盡管土地購置面積累計降幅擴大至-5.2%，但成交溢價率的提高使成交價款增幅擴大至16.1%，土地投資整體不弱。各線城市土地成交面積增長首次全面放緩，100個大中城市中，一線/二線/三線代表城市土地成交面積累計增速分別降至17.3%/6.5%/11.5%，較上期收窄2.9pct/1.5pct/4.7pct。建安投資方面繼續穩步復蘇，房屋累計施工面積約9億平方米，同比增長3.2%，較上期提高0.2pct；新開工/竣工面積降幅分別為-2%/-7.3%，均較上期進一步收窄。

　　二、重要會議召開，重申“穩樓市”要求

　　年末兩個重要會議已召開，傳遞出2021年樓市政策信號。一是住建部房地產工作座談會，重申了堅定落實“房住不炒”和“長效機制”；二是中央政治局會議，指出要“促進房地產市場平穩健康發展”，相比2018年和2019年的年末政治局會議均未提及房地產，此次重申意味著房地產調控仍然是供給側改革框架中的一部分。

　　“房住不炒”和“因城施策”作為房地產政策主基調，即便在疫情期間也未曾動搖，在疫情過后將作為長效機制繼續貫徹執行。中央經濟工作會議召開在即，“穩樓市”將依然是2021年房地產政策的內核訴求。

　　三、展望2021年，預計樓市政策環境“一變兩不變”，成交基本平穩，投資增速小幅收窄

　　預計2021年，樓市政策環境將呈現出“一變兩不變”的特征。“變”的是，“三道紅線”融資監管新政改變了行業生態，將同時對房企融資、銷售、開發行為產生影響；“不變”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基調不變，城鎮化維持增長的長期趨勢不變。

　　預計房地產市場成交基本平穩。剛需仍是政策支持的對象，2021年初銷售有望延續復蘇行情，居民購房需求平穩釋放；但下半年受三四線城市拖累，銷量存在下行壓力。全年銷售面積和銷售額同比增速可能分別約為2%和5%，并呈現前高后低的態勢。

　　房價漲幅有望進一步收窄。在常態化組合調控下，房價上漲空間將十分有限；同時暢通資金鏈的訴求倒逼房企更加重視內源性融資，以價換量促回款是一個穩定可控的選擇。預計2021年房價同比增速穩中有降，商品房平均售價漲幅有望進一步收窄至3%左右。

　　房地產投資增速或小幅收窄。一方面，土地投資將在融資約束下明顯失速。“三道紅線”融資新政下，多數房企面臨“踩線”壓力，倚仗“大而不倒”坐等救濟的投機心態不再適用，房企融資戰線被迫收縮，有息負債規模增速持續走低。反映到拿地上，預計房企將一改2020年大力補倉的風格，轉而趨于謹慎，土地購置費增速回落至約4%。另一方面，建安投資對開發投資的支撐將再次凸顯。三方面因素促使房企傾向于加大新開工和施工力度，帶動竣工面積轉好：一是多數房企現有土儲還能維持3-5年的存續，可開發項目供應充足；二是隨著疫情撥云見日，工程項目施工進度不再受到大的約束，開發能力提升；三是在融資監管下，房企加快銷售回款、暢通資金鏈的訴求提升，客觀上需要加快竣工滿足可售房源供應。疊加土儲結構中一二線城市占比提升使單位施工強度增長2%左右，建安投資或能實現7%左右的增長。綜合來看，預計2021年房地產投資增速前高后低，中樞較2020年小幅下移至6%。