近些年，商品房銷售中公攤面積、預(yù)售等制度變與不變，經(jīng)常被廣大購房者聊起。今年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員周世虹提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房。

　　這個(gè)提案引發(fā)網(wǎng)友熱議，不少人認(rèn)為取消公攤面積和預(yù)售制度確有必要，一時(shí)間叫好者甚多。

　　那么，作為購房者，你怎么看？

　　電梯房公攤一般超20%

　　在討論之前，不妨先看看此二者產(chǎn)生的背景。改革開放后，內(nèi)地商品房銷售模式“師從”香港。為了盡快探索發(fā)展福利分房以外的房地產(chǎn)供給模式，內(nèi)地引入了香港的“樓花”模式，也就是期房預(yù)售。當(dāng)時(shí)香港在房屋銷售時(shí)使用的建筑面積計(jì)算方式，就是將整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積進(jìn)行均攤。如此不僅把大樓內(nèi)的商品房賣了出去，也解決了整個(gè)小區(qū)的電梯、樓梯、過道、變電室、設(shè)備間等公共部分找不到賣家的問題。于是，公攤面積就產(chǎn)生了。

　　我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。對(duì)此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。

　　依據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》來看，公攤面積是這樣界定的：公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。 它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。從這邏輯講，樓下保安亭也算是你家的房。并且，和公共建筑之間的隔墻，以及水平投射的外墻(包括山墻)面積的一半，也算是公攤。

　　如何算出公攤呢？第一步算分?jǐn)傁禂?shù)，用總公用面積除以總套內(nèi)建筑面積可得。第二步，用分?jǐn)傁禂?shù)乘以套內(nèi)建筑面積，就可以得出你買的房子公攤面積有多少。一般而言，不帶電梯的多層商品房公攤面積為10%~15%；高層電梯房為22%~28%；一些辦公室或商店的公攤面積會(huì)更高。

　　最簡(jiǎn)單的辦法，購房者可以在售樓部詢問公攤系數(shù)，和心儀的房源面積乘一下，就知道實(shí)際入住公攤面積會(huì)占去多少。不過，置業(yè)顧問的數(shù)據(jù)也許并不準(zhǔn)確。

　　取消公攤和預(yù)售常被提起

　　相對(duì)于預(yù)售，公攤這事兒一有風(fēng)吹草動(dòng)就更容易引發(fā)熱議。這是因?yàn)楣珨偯娣e并不“透明”。目前尚無哪部法律規(guī)定公攤應(yīng)該在什么范圍內(nèi)。購房者更無足夠的知識(shí)儲(chǔ)備和時(shí)間精力去考證到底公攤被算了多少、與合同是不是有出入。

　　目前，公攤面積還僅僅是一個(gè)行業(yè)內(nèi)的計(jì)算規(guī)則，購房者并沒有什么話語權(quán)。事實(shí)上，公攤面積大讓購房者受委屈的事兒并不少。網(wǎng)絡(luò)上隨便搜索就能看到一堆圍繞公攤發(fā)生的購房糾紛。花大價(jià)錢買房子，合同上面積是120平方米，實(shí)際入住可使用面積還不到100平方米，剩下的全是公攤。面積以“肉眼可見”的方式“縮水”了，想想就憋屈，這是廣大購房者對(duì)公攤面積耿耿于懷的原因。

　　在實(shí)際入住過程中，如果有業(yè)主或機(jī)構(gòu)占用了架空層、頂樓、樓道、設(shè)備間等公攤部分，大多數(shù)業(yè)主都會(huì)怒火中燒，感覺自己花大價(jià)錢買來的公共面積被占用了，矛盾產(chǎn)生在所難免。并且，在依據(jù)建筑面積征收取暖費(fèi)等稅費(fèi)的時(shí)候，也會(huì)出現(xiàn)加征的情況。還有人擔(dān)心萬一以后征收房產(chǎn)稅了，也要算上公攤面積。

　　商品房預(yù)售制、公攤面積、土地批租制，堪稱香港房地產(chǎn)的三大發(fā)明。在特定的歷史階段，采用公攤面積和預(yù)售制度旨在解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，以加快城市化進(jìn)程。不過，香港已經(jīng)在2013年出臺(tái)新規(guī)，要求房地產(chǎn)交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。至此，公攤面積退出了香港樓市的江湖。

　　近些年來，內(nèi)地不乏取消公攤面積和預(yù)售制的聲音。2019年兩會(huì)期間，人大代表林燚就曾經(jīng)表示：建議取消公攤面積和商品房預(yù)售制，與國際接軌。2020年5月22日，人大代表劉廷安參加兩會(huì)時(shí)表示：老百姓在公攤面積上花的錢，確實(shí)很“冤”。

　　今年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員周世虹提交提案，建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房。“商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。”周世虹表示，商品房預(yù)售制度，開發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者。周世虹認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

　　改變需要配套政策支持

　　總的來說，“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向。

　　重慶早在2002年就取消“公攤面積”，要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重慶新規(guī)流于表面，新房銷售一般會(huì)標(biāo)明套內(nèi)均價(jià)及建筑面積均價(jià)，但總價(jià)是一樣的；二手房則多以包含的建筑面積計(jì)價(jià)，與其他城市沒有明顯區(qū)別。

　　此外，2019年住建部公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》提到，“住宅交易應(yīng)按照套內(nèi)面積來計(jì)算”，但這只是征求意見稿，并未正式發(fā)布實(shí)行，也沒有配套的細(xì)則出臺(tái)。

　　目前已經(jīng)有部分地區(qū)在推進(jìn)公攤面積改革。例如廣州在2018年就明確要求了“消防樓梯、電梯配套設(shè)施用房等”不得納入容積率面積中。

　　因此，要改變現(xiàn)狀，還需要更深層次的籌謀。

　　“政策層面和業(yè)內(nèi)對(duì)是否取消公攤?cè)晕催_(dá)成共識(shí)，猜測(cè)這是這個(gè)問題遲遲未有后續(xù)動(dòng)作的原因。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“總的來說，取消公攤有利有弊，但在沒有相對(duì)完善的法律法規(guī)的情況下貿(mào)然改變，很可能最后傷害的還是購房者的利益。羊毛畢竟還是出在羊身上。”打個(gè)比方，若開發(fā)商在蓄客時(shí)以建筑面積（含公攤）來宣傳，定價(jià)1萬元/平方米；在簽合同的時(shí)候卻以套內(nèi)面積（無公攤）來計(jì)價(jià)，定價(jià)1.5萬元/平方米。宣傳推廣時(shí)看起來物美價(jià)也美，但實(shí)際購買時(shí)整套房子的價(jià)格是不變的，還給購房者帶來計(jì)算上的困擾，加劇了不透明，走上了重慶的老路子。

　　還有業(yè)者認(rèn)為，當(dāng)下堅(jiān)持要取消公攤的多為“無房一族”，他們希望通過取消公攤來“少花冤枉錢”。矛盾的是，他們還要擔(dān)心，改變計(jì)算規(guī)則后是否會(huì)帶來房?jī)r(jià)的變相上漲。但“有房一族”更看重“改成實(shí)際使用面積交易后，當(dāng)年多花的公攤錢誰來賠”這樣的現(xiàn)實(shí)問題，畢竟有房本的人都不愿意眼見房子落價(jià)、資產(chǎn)縮水。

　　而對(duì)于開發(fā)商來說，取消公攤將給他們帶來前所未有的巨大挑戰(zhàn)。若再同時(shí)取消預(yù)售制度，開發(fā)商或?qū)⒚媾R更大的前期融資壓力、更長(zhǎng)的資金回籠周期、更劇烈的市場(chǎng)洗牌。這是當(dāng)下一些靠預(yù)售這些游戲規(guī)則高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商難以承受的。不難推測(cè)，一些急于回本的開發(fā)商很可能會(huì)收窄公共空間、簡(jiǎn)配公共設(shè)施并盡力壓縮建設(shè)成本，以此來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。而這對(duì)購房者來說，是不利的。

　　還有人認(rèn)為，相比取消公攤，更有實(shí)際意義的是取消預(yù)售制度。比如海南2020年出臺(tái)新規(guī)，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。雖說短時(shí)間內(nèi)市面上房源減少了，但是一旦供求恢復(fù)、市場(chǎng)平穩(wěn)，就可以從根本上解決爛尾樓傷民問題。

　　■記者 張 晗