提醒:經紀服務合同是設立中介機構和委托人之間的權利義務關系的文書,不能對委托人設定必須簽訂買賣合同的義務,房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同,取決于雙方能否對買賣條件達成意向一致,如果中介機構設定簽訂房地產買賣合同期限的購房人有權予以拒絕。

　　陷阱之二:“意向金”、“誠意金”、“訂金”、“定金”

　　買方相中中介公司某處房源,中介公司在與買方簽訂《房地產買賣意向(誠意、訂)金協議書》中要求買方支付一定數額的意向(誠意、訂)金“以示購買誠意”,爾后將買方的意向(誠意、訂)金作為向出售人交涉的憑據,這種經營行為在許多中介公司的普遍采用。正規的中介公司會在合同條款中,明確將意向(誠意、訂)金與定金區分開來,明確意向(誠意、訂)金的處理方式(這點買方一定要看清),明確何種情況下可退,何種情況下轉為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠意、訂)金的處理方式,模糊與定金的概念。一旦交易不成,也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者,直接給買方開據“定金收據”。

　　提醒:意向(誠意、訂)金本來是可退的,它應該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣人的。應該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產買賣意向(誠意、訂)金協議書》后,一定要看清你付給中介公司的意向(誠意、訂)金下一步的去向,到什么階段會轉為定金。對中介公司的合同條款你是否接受,如不接受,有何修改,均可與中介公司作重新約定。

　　陷阱之三:“看房確認書”

　　客戶看房,若中介堅持要簽消費者簽下“看房確認書”,有可能被中介用作訴訟證據。案例:張女士陪老母買房,相中了某小區,條件是光線好,噪音小的房。當天在某中介看兩套房均不滿意。中介說朋友處有套符合條件的房要賣,80余平,要64萬,張女士覺得價格太高,未果。幾天之后,中介給其老母打電話,聲稱可以少一點,讓交錢訂下,否則就沒有了。老人說還沒有看房呀,中介說交了錢對方才給鑰匙,才能看房。于是老人交了2萬元所謂定金,寫下了定金收條。次日老人和張女士看房后大失所望。開始中介說房主把錢拿走了要商量,之后以“看房確認書”且有老人的簽名為由拒絕退還的定金。

　　提醒:中介帶客戶看房不收看房費,這是我市物價局的規定,從2009年就開始執行。但有的中介利用人們的不防備,以為業務人員計算工作量為由,要客戶在“看房確認書”上簽字,為以后的矛盾,埋下伏筆。以后一旦發生糾紛,就會以你已看房確認,付有定金構成所謂的證據鏈。顯然,中介是故意偷換概念,把看房確認和定房確認混為一談,為自己不退“定金”尋找理由。

　　如何防范中介陷阱.

　　1、了解政策和服務陷阱。購房前,消費者應先了解國家最新的房產調控政策和行業消費陷阱,包括稅費、信貸、購房條件,主動了解房產交易形勢,避免被不良中介忽悠和誤導。尤其是對產權等對個人有重大影響的事項,建議親自到相關部門予以確認。

　　2、買房下定金需謹慎。定金是支付給賣方的,并非中介公司,即使中介公司代收,也必須要求中介出示賣方委托收定的委托書,千萬不要把定金等前期費用轉進經紀人的私人賬戶。同時,約定退定條款,對“誠意金”等名目的預收款,建議約定“誠意金交易失敗可退”的條款以保障自身權益。

　　3、簽訂規范合同。所有細節及特殊約定必須書面寫進合同,并明確買賣和中介三方權利和義務。

　　4、交易必須恪守誠信守法的原則。中介和買賣雙方應嚴格按照法律法規的規定進行房屋交易,消費者不要為了促成交易,輕信中介提出的“變通”做法,默許違法偽造資料或為其行為提供便利條件。最終不僅房產交易不成,還得為“變通”違法違規承擔相應的法律責任和損失。

　　5、購買商品房,要查看五證兩書:國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工設施工許可證、商品房預售許可證。兩書:住宅質量保證書、住宅使用說明書。對上述證書不全的項目,應拒絕購買,否則,消費者的權益很難得到保障。

　　6、購買商品房,有的開發商在未取得商品房預售許可證的情況下,采取發放VIP卡、內部認購、交納誠意金等形式變相預售商品房,同樣不受法律保護。

　　簽訂中介委托合同的注意事項

　　1、要求查驗賣房人的房屋產權證。對一時拿不出房屋產權證書(如原產權人按揭購房還未還清銀行貸款),得問清中介機構如何還貸領證,自己是否接受,并在簽訂中介委托合同中明確時限和違約責任。

　　2、合同條款要仔細閱讀。在簽訂房屋購買意向書、房屋買賣定金協議等房地產中介委托(服務)合同,特別是涉及到三方條款的問題時,由于各房地產中介機構使用的中介委托(服務)合同不盡相同,一些不平等條款,購房者應特別注意。

　　3、要主張自己的權利。不平等條款主要出現在房地產合同的補充協議和附加協議里,購房時需對這些補充協議加倍小心;自己的主張須通過合同的補充協議和附加協議里加以明確。不要相信中介人員的所有口頭承諾,必須將口頭的東西變成文字條款。

　　4、合同條款遇到不清楚的地方,應多請教專業人士或法律人士。很多老人不懂法律法規和政策,簽約付款容易上當受騙。

　　5、保存好購房的各種書面材料,若是復印件則要求對方加蓋機構印章。

　　6、付款必須讓中介出具正式發票或正規收據,須有機構的印章和經辦人的簽字,切忌打白條。

　　7、房地產中介委托(服務)合同,要有具有執業資格的經紀人簽字并加蓋房地產經紀機構的印章。

　　如何選擇或鑒別合法的中介機構.

　　1、要查驗中介服務機構是否具有工商行政管理部門核發的“營業執照”,稅務管理部門核發的“稅務登記證”。

　　2、要查驗中介服務機構是否在房地產行政管理部門登記備案,是否取得“西安市房地產中介服務機構資質證書”(下一步將改為“中介機構備案證明”),盡量選擇具有品牌和規模的中介機構。

　　3、要查驗為您服務的經紀人是否取得房地產經紀人資格證書。

　　4、查詢房地產中介機構資質和經紀人的執業資格證書,可登錄房屋管理政務網通過以下路徑查詢:政務公開——業務信息——在線查詢。輸入關鍵字,點擊“中介服務機構資質”、“崗位證書”即可分別實現模糊查詢。