購(gòu)房小講堂 | 購(gòu)買二手期房，可行嗎？

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期房，一般指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。通常情況下，從開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可開(kāi)始，至完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記為止，在此期間的商品房稱為期房，購(gòu)房人在這一階段購(gòu)買商品房應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同。

那么，通過(guò)二手買賣的形式購(gòu)買期房可行嗎？小編帶大家了解一下。

關(guān)于二手期房能否買賣的問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。而根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”。

實(shí)踐中，部分購(gòu)房人因缺乏法律意識(shí)，或者是出于投機(jī)的心態(tài)，以二手交易的方式購(gòu)買期房，那么，這樣的交易模式存在哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

01、“一房?jī)少u”風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)規(guī)定，“在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)”，而期房到現(xiàn)房直至完成辦證還要?dú)v經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間，在此期間，根據(jù)預(yù)售合同備案及預(yù)告登記情況，期房的產(chǎn)權(quán)一直在出售人名下，這就留下了“一房?jī)少u”的隱患。

02、產(chǎn)權(quán)歸屬不確定性風(fēng)險(xiǎn)

由于尚未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，二手期房的購(gòu)房人只能通過(guò)商品房買賣合同和發(fā)票等確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，而無(wú)法通過(guò)查驗(yàn)最重要的產(chǎn)權(quán)證來(lái)辨別出售人是否為房屋實(shí)有人。且一旦出售人身故、離異，由于房屋產(chǎn)權(quán)仍在出售人名下，則可能出現(xiàn)第三人主張?jiān)摲课莸臋?quán)利，甚至直接將該房屋作為遺產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割的情況。此外，如果出售人身負(fù)債務(wù)，也會(huì)帶來(lái)房屋被起訴查封等額外風(fēng)險(xiǎn)。

03、違約風(fēng)險(xiǎn)

由于買賣期房無(wú)法馬上辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，也不能像普通二手房買賣一樣辦理預(yù)告登記，缺少物權(quán)保障的環(huán)節(jié)，一旦遇到如房?jī)r(jià)上漲等情況，由于違約成本過(guò)低，出售者極有可能出現(xiàn)毀約的情況。

綜上所述，二手期房買賣存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，廣大購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意防范，避免不必要的糾紛。

來(lái)源：漳州市房產(chǎn)交易中心 張超君