經歷過香港樓市多次大調整的中原集團創始人、董事施永青對內地樓市正面臨的風險直言不諱。“內地樓市客觀上是存在崩盤的風險的，如果把它看成不存在，反而會出現，大家重視，去避免它崩盤，那還有機會。”施永青說。

　　第一財經日報：有人用“速凍”來形容今年內地房地產市場的走勢，在您看來，今年內地樓市的走弱態勢是在預料之內，還是有些出乎意料？

　　施永青：不是出乎意料，而是意料之中。內地房地產的泡沫遠比香港嚴重，香港樓市甚至可以說沒有泡沫。房地產的泡沫主要有三個類型，一是過度建設，二是過度借貸，三是價格過高，這三種泡沫內地樓市全有。

　　過度建設最嚴重是在二三線城市，這些城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。一般情況下過度建設有兩個階段，一個階段是，建的房子超越了本地人的有效需求能力，建的房子不是一般人買得起的，這個還比較容易解決，降價就解決問題，開發商虧一點就解決問題。

　　但是，內地二三線城市的過度建設，是一個超越人口需求的過度建設，就是便宜一點也沒有人買，因為城市里面根本沒有這么多人，未來可能兩三代人都無法消化這些庫存。那就很難解決了，你投入的資金就困死了，租也租不出，賣也賣不出。現在內地銀根緊縮，不是中央把存款準備金抽走，是原來在市場上流轉的資金自己套死了，這個問題是不容易解決的，一些已經投進去的錢是很難收回來的。

　　日報：您認為今年以來內地樓市的這輪調整，僅是一次周期性的波動還是如一些外資投行、媒體所說的有崩盤的風險？對未來幾個月內地樓市的量價走向，您如何判斷？

　　施永青：內地以前沒有出現過真正的樓市周期，所謂“拐點”只是小調整，沒有掉頭回落，跌了一點就橫盤了，不是大幅的回落。在世界各地，房地產一個周期，有復蘇、高漲、萎縮、蕭條四個階段。一到蕭條期，跌幅可以達到30%~40%，香港最多跌過70%，內地樓市之前跌10%左右就已經不跌了。

　　為什么呢？因為當時內地的經濟還在高速發展。當經濟向上的時候，大家就會覺得，現在房價高，工資在增長，公司在發展，現在的高房價慢慢就會合理化。

　　如果內地經濟增長速度大幅放緩，整個社會的氣氛就會很差。所以，不能夠掉以輕心，如果中央要救的話，要及時救。現在其實是一個很關鍵的時點。現在是救也救不了多少，就是讓它產生的危害不要太大。

　　過度建設、過度信貸的問題，很難解決。地方政府也有責任，城市規劃、土地供應，是地方政府為了增加財政收入，把大部分的土地都批了。本來中央也有一些措施，限制占農地、限制建別墅、建高爾夫球場，但是政令貫徹得不好，現在很多地方都已經建了很多沒有人會住的房子。

　　問題一旦暴露，就有可能從一個極端走向另一個極端。因為內地的房地產之前的持有者很多都是投資者，如果多數是剛性的需求，變化還沒有這么快。但是，投資者的心態是瞬間就會變的——看好，他就買，不看好，不僅不買，還要拋售。

　　現在有一個現象，有能力投資的人手上房子比錢多，要讓他再買，也沒有多少錢可以買了，但是要拋的話，他們有很多可以拋售。

　　我個人認為，市場里面的主流大開發商估計今年都不太敢買地了。除非中央有命令下來，因為一些是國企央企，它要去承擔社會責任。但是整體上看，他們都開始變得態度保守，地方政府的財政收入就會出問題。