今年3月以來，伴隨著一波“小陽春”行情，部分城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，土地市場也跟著熱起來。隨之，不少熱點城市的土拍中不斷出現(xiàn)高溢價地塊甚至“地王”。

　　因為房價上漲過快，今年4月和5月，住建部對佛山、蘇州等10城市進(jìn)行預(yù)警提示。從4月起，包括丹東、蘇州、西安在內(nèi)的部分城市陸續(xù)出臺“加碼”政策，為樓市降溫。而調(diào)整土地出讓規(guī)則亦成為不少城市的主要做法之一。

　　近年來，各城市土地出讓規(guī)則的調(diào)整方式不斷花樣翻新。那么，在“限房價”等土拍規(guī)則之下，房企的利潤空間勢必會受到擠壓，修出來的房子質(zhì)量和品質(zhì)還會有保障嗎？

　　多地“花式”土拍為市場降溫

　　今年5月，佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市，因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大，而受到住建部預(yù)警提示。

　　此后，蘇州加碼樓市調(diào)控，并對土地出讓政策進(jìn)行微調(diào)，將土地競價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）需現(xiàn)房銷售，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價5%~10%需現(xiàn)房銷售；將土地競價超過土地出讓市場指導(dǎo)價25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價10%~25%后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式。

　　除蘇州外，近兩年，部分城市在房價快速上漲的壓力下，微調(diào)土拍政策，通過限房價競地價、限地價限房價等“花式”土拍政策，以穩(wěn)定地價，引導(dǎo)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定房價。

　　6月29日，杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，這9宗宅地在土地出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進(jìn)行了明確，即在土拍前就對“限價”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。

　　如位于杭州上城區(qū)一宗地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米的商住地塊，起始總價為94.22億元，上限價格為122.42億元。出讓文件規(guī)定，該地塊毛坯銷售均價不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于6000元/平方米。

　　此外，北京、天津等地也實行過“限房價競地價”政策；長沙、嘉興實行過“搖號產(chǎn)生競得者”政策，即競價超過最高限價時，仍有2個或以上競買人的，需現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者等。

　　房企利潤承壓房屋品質(zhì)會否縮水

　　早前在限價政策下，不少房企拿下的“地王”項目，大多面臨著虧本的壓力。

　　如南京京港澳未來墅項目。2016年4月，京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/平方米，并成為區(qū)域“地王”。然而隨著樓市調(diào)控的深入，該項目最終獲批的銷售許可價約為25000元/平方米至27000元/平方米，僅比樓面價高3000元~4000元/平方米，幾乎是賣一套虧一套。最終，該項目于2017年底因拖欠項目款停工。

　　再如上海靜安融信項目。2016年8月，融信以110億元總價拿下上海靜安區(qū)N070202地塊，樓面價超過10萬元/平方米，并成為當(dāng)時的全國單價“地王”。然而時至今日，該項目周邊在售二手房均價也僅在90000元~110000元/平方米。目前，該項目正處于施工階段，仍未看到上市跡象。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“近兩年，隨著調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，房企不會再盲目看漲房價，拿地時也會更加謹(jǐn)慎，項目出現(xiàn)虧損的可能性有所降低。”但值得注意的是，在“限房價、競地價”“限地價、競自持比例”等政策下，房企的利潤空間無疑將面臨較大壓力。

　　以杭州為例，6月29日掛出一宗位于蕭山區(qū)的宅地，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米，起始價34.9億元，上限價格為45.3億元。這意味著其最高樓面價將達(dá)到32708元/平方米。出讓合同要求，該地塊項目毛坯銷售均價不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。

　　如以32708元/平方米的最高樓面價和40500元/平方米的最高銷售均價測算，考慮到建安成本、相關(guān)稅費，以及企業(yè)的財務(wù)費用、管理費用、營銷費用等，該項目的利潤空間極為有限。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，以這一政策倒推，若想實現(xiàn)盈利，做高溢價產(chǎn)品的房企、融資成本高的中小房企將會首先被市場“淘汰”。拿地房企極有可能通過壓縮建安等成本緩解盈利壓力，而這必然會帶來產(chǎn)品品質(zhì)的下降。

　　實際上，近兩年，在不斷高漲的地價和新房限價的現(xiàn)實壓力下，包括上海、鄭州、武漢、杭州等在內(nèi)的多個城市的樓盤在交付時，“貨不對板”“交付品質(zhì)大幅下降”等現(xiàn)象時有發(fā)生，這也飽受購房者詬病。

　　“在限價和盈利壓力下，房企通過降低建安等成本的做法導(dǎo)致產(chǎn)品交付品質(zhì)下降的現(xiàn)象確實不容忽視。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企一方面在拿地時要做好成本、利潤測算，另一方面要提升管控、營銷、周轉(zhuǎn)能力，在產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)合理利潤間做好平衡，“否則會得不償失”。

　　（據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》）