今天，說一說融資收緊對樓市的影響，為什么自住買房人和炒房客都越來越難了？
01、第一個大消息，也是好消息
3月LPR再次維持不變，2020年4月以來，已經連續11個月持平
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2021年3月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。
點評：
由于全球疫情拐點和經濟復蘇勢頭、全球通脹超預期，包括美國、中國在內都籠罩在加息和收杠桿、回收流動性的預期之中，2019年疫情以來的全球大放水可能告一段落，這個趨勢基本是確定的，現在最大的不確定性就是什么時候開始真正動手？股市由于擔心流動性回收，春節之后已經提前做出反應，大幅回調。從前段時間美聯儲和2月中國金融數據來看，為了減少回收流動性對全球資本市場和經濟復蘇造成過大沖擊，暫時頻頻傳遞維穩信號，包括兩會都頻繁釋放保持政策連續性、穩定性的信號，相當于是穩定預期，安撫市場。
如果說去年4月份之后，市場普遍在預期什么時候會繼續降息？下調LPR？那么在如今這種形勢下，不加息就萬幸了。因此，對于今早人行剛剛發布的3月份LPR繼續保持不變的消息，真的可以當成“不漲就是利好”來進行解讀了。這個時候還指望LPR下降基本是天方夜譚了。所以，要從利好的角度來理解這次LPR11連平的維穩用心了。
02、第二個大消息，也是壞消息
房貸利率提前2連漲，首套房貸2個月上漲6BP，二套漲了3BP
融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示：
2021年1月：房貸利率創出最低點，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%。
2月之后，房貸利率開始上漲，到3月份已經實現2連漲。在LPR保持不變的情況下，實際的房貸利率已經提前上漲，并且實現2連漲。
2021年2月（數據監測期為2021年1月20日-2021年2月18日）：全國首套房貸款平均利率為5.26%，環比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.56%，環比上漲3BP。
2021年3月（數據監測期為2021年2月20日-2021年3月18日）：全國首套房貸款平均利率為5.28%，環比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.57%，環比上漲1BP。
3月份，分城市來看，20城房貸利率環比上漲，4個城市的漲幅在10BP以上，其中惠州漲幅最大，首二套房貸款利率均環比上漲26BP；廣州地區的房貸利率繼續上調，首套房貸款平均利率環比上漲14BP，二套房貸利率環比上漲6BP。
點評：
雖然LPR11連平維護市場穩定，但是今年以來，人行對所有銀行的房地產開發貸款和按揭貸款實行額度上限控制，導致房貸額度明顯收緊，貸款難、下款時間長成為開年以來困擾樓市的一個核心問題。在這種情況下，銀行優選客戶，提高房貸利率就成為必然。
包括首套二套在內，房貸利率的提前上漲，無論對于自住買房人還是投資客來說，買房炒房都越來越難了。
其中，首套房的自住買房人再一次被一刀切的調控政策所誤傷。樓市調控在打擊投資投機炒房的同時，向來都是連著剛需一塊割韭菜，這是一刀切粗暴調控的習慣性弊端，至少現在看不到解決的希望。
03、第三個大消息，炒房客和部分改善買房人的最大夢魘
嚴查經營貸、消費貸違規流入樓市，嚴查購房首付資金來源
3月2日，無錫市住建局印發關于規范我市二手房交易秩序的通知，也明確了對涉嫌經營貸挪用購房的違法違規行為進行嚴肅查處。
3月3日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，《通知》明確嚴格防范經營貸、消費貸違規流入房地產市場。嚴禁發放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴格個人經營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。
3月12日，人民銀行上海總部制定印發了《2021年上海信貸政策指引》。其中，在落實房地產調控措施方面，《指引》強調，金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比，嚴格執行差別化住房信貸政策，優先支持首套剛需自住購房需求，加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
3月16日，廣東銀保監會下核的銀行機構（不含深圳），通過排查，發現違規流進樓市的問題貸款資金2.77億元，920戶。其中，廣州發現了違規貸款資金1.47億元。為此，3月19號廣東銀保監會，實施新的貸款指導意見。購房者申請按揭貸款時，需提供首付款賬戶的流水證明。并且規定，首付款是家庭自有資金，或者父母子女直系親屬自有資金。禁止經營貸、消費貸、私人之間的借款、墊資過橋等借款，作為買房首付款資金進入樓市。
3月16日，西安市住房和城鄉建設局發布《關于進一步規范房地產市場秩序有關問題的通知》。《通知》要求，房地產開發企業、房地產經紀機構應嚴格遵守金融信貸政策，不得誘導、協助購房人以“信用貸”“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規金融產品和服務；進行購房意向登記信息核驗時，要嚴格核查首付存款證明。
3月18日，深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行發布了《關于轄內銀行經營性貸款有關問題的通報》，《通報》指出了銀行資金違規流入樓市的三種典型案例。根據通報，2020年4月以來，深圳銀保監局共對轄區中資商業銀行15.4萬筆、1771.73億元經營貸全面排查，選取6家銀行集中開展現場檢查，檢查覆蓋率近50%，提前收回了21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。深圳銀保監局稱，為防范信貸資金違規流入房市，還要求銀行按季對涉房貸款和信貸資金流向滾動排查，探索大數據平臺智能化篩查信貸資金流向。因經營貸違規流入房地產市場，深圳農商行光明支行、平安銀行深圳分行被監管點名通報。
3月19日，北京市銀行業協會向各會員銀行發出《關于進一步加強個人信貸業務管理工作的倡議書》。《倡議書》主要從完善貸款合同約束懲戒條款、規范中介機構管理、防范輿情聲譽風險和加強金融消費者教育等方面向會員銀行提出倡議，旨在堅決落實和維護中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求，防范套取銀行信貸資金以及挪用個人經營性貸款進入房地產市場的行為。
點評：
監管層對銀行經營貸、消費貸等進行史上最嚴的大面積排查，是從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市，對炒房客無疑是一個重大打擊。
但是由于部分城市存在一二手房倒掛的新房，不少自住改善買房人為了抓住難得的既改善又投資的機會，也存在利用經營貸、消費貸打新的情況，對于這部分買房人，也是一個打擊。
04、第四個大消息，部分歐美國家已提前加息
全球資產面臨考驗，中美何時跟上加息？
近日，俄羅斯、巴西、土耳其三大新興市場宣布加息。隨后，挪威央行表示預計下半年開始加息，較預期提前一季度，此舉將使其成為第一個宣布加息的發達國家。剩下的一切懸念，就是中美何時開始回收流動性？美聯儲常用的是加息，中國在加息之外更常用的調整存款準備金和資金投放。
如果加息潮在全球蔓延，對于處于高位的全球股市和樓市將是一個嚴峻的考驗。
根據凱恩席勒指數，2020年12月，美國20大城市房價同比上漲10.1%，創下2014年以來的最大升幅。自此，美國房價已經超越2007年次貸危機之前的水平，相比2009年的低谷，接近翻倍。
全球主要國家來看，最近一年左右時間，土耳其、俄羅斯房價漲幅均超20%；美國、英國、加拿大、韓國等國家的房價整體漲幅也超過中國，資產泡沫全面膨脹。
據媒體報道，2020年，韓國首爾房價首次超過每平方米1200萬韓元（約合7萬元），過去一年間的房價上漲20%，自2017年以來上漲74%。
2020年，土耳其房價漲幅超過20%，位居全球第一，最大城市伊斯坦布爾房價漲幅超過30%，在全球主要城市里位居前列。
點評：
疫情以來，中國強勁的經濟復蘇以及嚴控的房價，在之后全球加息潮中，房價受到的考驗可能最為溫和，這是基本面所決定的，而且也要感謝樓市調控的功勞。
雖然信貸和流動性緩慢收緊也是中國的大勢所趨，樓市也會受到一些考驗，但是對于一二線熱點潛力城市而言，依然面臨結構性的升值機會，中國的大城市化浪潮支撐一二十個一二線熱點潛力城市的樓市還是足足有余的。這些城市的熱點板塊、一二手房倒掛和接近倒掛的新盤，不論自住還是資產配置，依然都是全國乃至全球最優質的資產避風港之一。
